Los complejos privados no paran de crecer en las afueras de la ciudad en los últimos seis años. Allí, agentes inmobiliarios y empresarios de la construcción ven que está el motor que movilizará a la actividad tras su paralización. Un futuro que moverá millones de dólares.
La expansión de la ciudad de Corrientes encontró en los emprendimientos privados un hoja de ruta para los próximo años. Ante un mercado que se moverá exclusivamente a través de inversiones particulares, los countries, barriadas privadas y clubes de campo en las afueras de la ciudad marcarán el ritmo urbanístico.
Desde el sector de la construcción advierten a los inversores inmobiliarios que las oportunidades radican a los costados de los principales caminos nacionales y provinciales que llevan hacia el interior. Allí, decenas de familias vienen construyendo la casa de sus sueños o un lugar para pasar los feriados y fines de semana, sitios que en ocasiones pueden servir para obtener renta a través de un alquiler temporario. Empresarios, funcionarios públicos o simplemente ciudadanos con una buena capacidad de ahorro son parte de la partida.
Con eje en la pregunta “¿hacia dónde va Corrientes?”, la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Corrientes (CADICOR) y la consultora All4Data, integrada por economistas locales, trataron de descifrar el futuro de la actividad constructiva en una exposición realizada principios de mes en el Auditorio Julián Zini. Allí brindaron datos e informaciones clave para la toma de decisiones de empresas y particulares.
La principal respuesta al interrogante, que disparó un encuentro reciente de todo el sector, está en los desarrollos suburbanos (clubes de campo y barrios cerrados y alquileres temporarios) que hace varios años vienen desarrollándose sobre la Ruta Nacional N°12 (camino a Paso de la Patria y Riachuelo) y las rutas provinciales N°5 (camino a Laguna Brava y San Luis del Palmar) y N°43 (acceso a Santa Ana).
En base a imágenes del de Satélite Sentinel-2 L2A Copernicus, la consultora All4Data analizó la evolución de estos complejos entre abril de 2018 y abril del 2024. Sobre el trayecto que va desde la intersección de ruta Nº12 y Ruta Nº43 hasta Santa Ana, los especialistas observaron que se mantienen tres complejos de barrios privados en donde se evidenció un crecimiento de construcciones particulares de vivienda. “Es uno de los primeros lugares donde comenzaron los desarrollos urbanos en Corrientes”, dijo Alejandro Chaín, economista de la agencia. Nombres como “Laguna Soto Sur”, “Buena Vista” y “Los Azahares Club de Campo” ya no son extraños para los pobladores esas zonas.
Otro de los puntos de interés señalados fueron los terrenos que se encuentran sobre la Ruta Nacional N°12 en dirección a El Perichón, en inmediaciones al corsódromo Nolo Alías. Ahí no solo evidenciaron un crecimiento de unidades habitacionales, sino también una gran cantidad de calles internas. “A esto llamamos crecimiento horizontal de la ciudad”, definió Chaín sobre los nuevos desarrollos inmobiliarios.
Por último, camino a Riachuelo, existen dos barrios que ya estaban planificados, pero que ahora registran una alta densidad de construcción. Pero de todas las áreas analizadas, la que más creció está en la zona de la Ruta Nº5 camino a Laguna Brava. Allí, la modelo Lourdes Sánchez es una de las famosas locales que decidió comenzar la construcción de una lujosa casa en 2022. (Ver fotografías).
Según la consultora All4Data, en la ciudad de Corrientes existen unos 50 desarrollos de tipo suburbanos que entregan al mercado más de 3.200 lotes. “En diciembre de 2023, solo el 20% estaba disponible y el resto estaba completamente comercializado”, señaló Chaín como muestra del apabullante éxito.
El éxito responde, de acuerdo con los economistas, a las facilidades de acceso al crédito para la compra de lotes y casas terminadas en estos predios. “No era necesario tener todo el capital para adquirirlos”, resaltó. Vale recordar que los créditos hipotecarios desaparecieron en 2019 y desde entonces se requiere contar con todo el dinero para comprar un inmueble.
El arquitecto Carlos Gómez Sierra, profesor de las cátedras Historia y Crítica III y de Arquitectura Moderna de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Nacional del Nordeste, remarcó la semana pasada, en una entrevista con Radio UNNE, que el desafío del crecimiento urbano pasará por consolidar los nexos entre el Gran Corrientes. Santa Ana, Paso de la Patria, Riachuelo, El Sombrero formarán un núcleo junto con Capital en los próximos años. Así, la lógica de una ciudad que se organiza en torno a las cuatro avenidas quedó en el tiempo.
Alquileres temporarios
El principal destino que los compradores le dieron a los inmuebles o lotes, dentro de los complejos privados, fue una casa para la vida familiar. Una de las estrategias para abaratar costos por las que optaron fue comprar terrenos y luego construir las viviendas.
Un menor grupo lo destinó a los alquileres temporarios, muy de moda en los últimos años en la época de verano. “En base a la oferta exhibida en la página airbnb.com existen unos 270 alquileres temporarios en Corrientes. Dentro del grupo, once alojamientos se encuentran en desarrollos suburbanos. Esos incluyen habitaciones, departamentos, casas y quintas.
Indicadores negativos
Dentro de la conferencia “Datos que construyen: presente y perspectiva del sector inmobiliario en Corrientes”, se compartieron datos alarmantes que reflejan una fuerte caída de la actividad desde finales de 2023. Por ejemplo, el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) determinó que en febrero de 2024 se produjo la caída más significativa de la actividad constructiva (publica y privada) en los últimos cinco años, “sacando los tres meses más duros de la pandemia”. La causa principal señalada fue la suba de los costos. El Índice de los Costos de la Construcción (ICC) mostró que, en los últimos cuatro meses, al subir los costos cayó la actividad en idéntica proporción.
El sector de la construcción genera trabajo registrado a más de 4.000 empleados en los últimos 5 años, según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC). Además, los datos revelan que los empleos formales disminuyeron hasta un 12% en comparación enero 2023- enero 2024. Mientras que el promedio de todo el NEA fue del 34%. Vale destacar que en Corrientes nunca bajan de los 4.000.
Una oportunidad
Uno de los datos más importantes sobre el que pusieron el foco fue que en la ciudad de Corrientes existen 137.000 hogares de los cuales el 25% viven en departamentos. Además, el 22% es inquilino y un 13% cobran sueldos mayores a u$D 900. La agencia elaboró un informe en base a datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, como La Encuesta Permanente de Hogares y el Censo 2022.
Corrientes cuenta con un 22% de los hogares (persona o grupos o personas) que son inquilinos. Dentro del grupo aproximadamente 2.577 casas inquilinas tienen ingresos familiares totales de más de 900 dólares (unos 900.000 pesos argentinos al cambio paralelo) que están en condiciones de acceder a su primera vivienda a través de la gestión de un crédito. Pero las posibilidades se expenden más si se toma en cuenta aquellos que tienen una vivienda, con ellos los hogares con ingresos superiores a 900 dólares son 16.100.
Asimismo, el informe presentado por All4Data sostiene que el 95% de los hogares de altos ingresos, es decir por arriba de los 900 dólares, son propietarios de viviendas. Por ello, especulan que bien podrían constituirse como futuros inversores para el mercado inmobiliario con el objetivo de obtener renta. “Muchos de ellos no cuentan con el capital acumulado para acceder a una propiedad, de ahí la importancia de los créditos hipotecarios”, remarcó Alandro Chaín.
En síntesis, los desarrolladores inmobiliarios apuntaron a los terrenos de los predios suburbanos como un “tesoro” donde pueden llegar a depositarse grandes inversiones. Para su éxito, estimaron que las líneas de crédito hipotecarias lanzados por distintos bancos, entre ellos el Banco de Corrientes, serán la clave del éxito.
Comportamiento de la oferta de propiedades
Para describir la oferta, la agencia All4Data recurrió a sitios web de referencia como Zonaprop, Remax, Mercado Libre, y de las inmobiliarias Cohen & Chohen, Horacio Ognio, Corrientes Propiedades y JSR. Ellas contenían información de venta y alquiler de terrenos, casas galpones y departamentos terminados y en construcción durante el primer trimestre de 2024.
Dentro de la muestra, el 97% de lo publicado fue para la venta y el restante para alquiler, una cifra que no significa que las actividades de los alquileres no existe, sino que se agota rápidamente. De lo ofertado, un 60% son departamentos y dentro de este grupo un 36% están en pozo, es decir que es la disposición para la compra de un proyecto que se encuentra en estado de realización y sin terminar al 100%.
El informe de All4Data destaca que la oferta se concentra en departamento de 30 a 45 metros cuadrados que están por encima de los 45.000 dólares. Luego le siguen las unidades de 50 metros cuadrados a 200 metros cuadrados que pueden llegar hasta los 400.000 dólares. El precio del metro cuadrado de un departamento terminado es de 1.576 dólares.
En cuanto a departamento en pozo, priman los de un ambiente, con precio del metro cuadrado por 1.639 dólares. “Si bien el metro cuadrado es más caro, el ticket final es mas bajo”, concluyó uno de los especialistas. La media es de 47 metros cuadrados por sumas de alrededor de los 60.000 dólares.
Por ultimo, las casas tienen una variedad amplia en todos los sentidos. En su mayoría pueden llegar hasta los 400 metros cuadrados. El precio más de común es de 110.000 dólares para tres ambientes de entre 150 y 250 metros cuadrados. Para este caso, el metro cuadrado tiene un costo de 937 dólares. Ahora, la dispersión es enorme si se toman casas de tres y cuatro dormitorios que pueden ir de 110.000 a 800.000 dólares.