El Juzgado Civil y Comercial nº 8 rechazó el cobro pagarés firmados por quienes ocupaban una vivienda al considerar que esos documentos estaban vinculados a un contrato de comodato, lo que en la práctica funciona como un alquiler encubierto y vulnera las normas de protección al consumidor.
El propietario de un inmueble inició un juicio ejecutivo para cobrar diez pagarés por un total cercano a $316.900, firmados por quienes ocupaban una vivienda y también por una persona que actuaba como fiadora. Según el dueño, los ocupantes incumplieron el pago de servicios como agua y luz, y quedaron pendientes algunas reparaciones, por lo que intentó recuperar esos gastos.
Durante el proceso, uno de los demandados no pudo ser localizado y fue representado por la Defensoría de Pobres y Ausentes n°2, quien cuestionó la validez de los pagarés. Argumentó que el contrato presentado como comodato, es decir un préstamo gratuito, en realidad encubría una relación de alquiler y que, por lo tanto, debía analizarse el caso bajo la Ley de Defensa del Consumidor.
También arguyó que los pagarés no permitían conocer cómo se integraba la deuda reclamada, ya que no se acreditaban los gastos ni los montos correspondientes a los supuestos incumplimientos.
Relación de consumo inmobiliario
El doctor Leonardo Sánchez, titular del Juzgado Civil y Comercial nº 8, rechazó la ejecución de los pagarés y sostuvo que si el propietario quería reclamar esos gastos debía hacerlo en otro proceso con mayor amplitud probatoria.
Fundamentó su posición al enmarcar la relación entre el propietario y quien lo alquilaba como de consumo inmobiliario, vínculo el que una de las partes ofrece el uso de un inmueble y la otra lo utiliza como destino final de vivienda.
Más allá de su forma jurídica, el dueño actuaba como proveedor, por lo tanto, los demandados debían ser considerados consumidores, ya que utilizaban la vivienda como destinatarios finales. En consecuencia, el caso debía analizarse bajo el régimen protector del consumidor, que tiene carácter de orden público.
Ese dato es relevante, puesto que al tratarse de normas de orden público, el juez puede examinar el origen real de la obligación y la causa del crédito reclamado, incluso en procesos ejecutivos donde tradicionalmente se limita el debate.
Alquiler encubierto y fraude normativo
El doctor Sánchez concluyó que el esquema utilizado podía constituir una forma de evadir el régimen legal aplicable a los alquileres y a las relaciones de consumo, mediante un contrato que formalmente parecía gratuito pero que en la práctica generaba obligaciones económicas.
Por otra parte, indicó que los pagarés no explicaban cómo se componía el monto reclamado ni qué gastos concretos lo justificaban. Las obligaciones mencionadas en el contrato eran indeterminadas, vinculadas a posibles daños, reparaciones o incumplimientos, sin montos específicos ni documentación que los acreditara.
“(…) la firma de este tipo de instrumentos intenta evadir la realidad negocial, y viola los principios de buena fe y primacía de la realidad que deben predominar en las relaciones de consumo, y el especial interés del Estado y de la sociedad toda en la protección de la vivienda como derecho cuya tutela constitucional está consagrada en el art. 14 bis. De la Constitución Nacional” agregó.
Aseguró que esas prácticas vulneraban los principios de buena fe, transparencia y confianza que debían regir en las relaciones contractuales y ponían en evidencia el abuso del derecho y fraude a la ley, ya que los propietarios firman con los consumidores contratos de comodatos gratuitos, cuando en realidad son verdaderos alquileres que se garantizan con la firma de pagarés (que luego pretenden ejecutar).